ചോദ്യം: ഞാന്‍ ദുബൈയില്‍ വാടകക്ക് താമസിക്കുന്ന ഒരാളാണ്. വാടക വര്‍ധനവിനെ സംബന്ധിച്ച ഒരു  നോട്ടീസ് എനിക്ക് ലഭിക്കുകയുണ്ടായി. അത് അന്യായമാണെന്നാണ് ഞാന്‍ വിശ്വസിക്കുന്നത്. അടുത്തിടെയാണ് ദുബൈ ഒരു സ്മാര്‍ട്ട് റെന്റല്‍ ഇന്‍ഡക്‌സ് പുറത്തിറക്കിയത്. മെച്ചപ്പെട്ട വാടക നിരക്ക് ഉറപ്പാക്കാന്‍ എനിക്ക് ഇത് എങ്ങനെ ഉപയോഗിക്കാം? 

ഉത്തരം:  ദുബൈയില്‍, വാടകശതമാനത്തിലെ വര്‍ധനവ് നിയുക്ത പ്രദേശത്തെ വാടക വസ്തുക്കളുടെ ശരാശരി വാടക വര്‍ധനവിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കും. ദുബൈ എമിറേറ്റിലെ റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയുടെ വാടക വര്‍ധനവ് നിര്‍ണ്ണയിക്കുന്ന 2013 ലെ ഡിക്രി നമ്പര്‍ (43) ലെ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 1 പ്രകാരമാണിത്. അതില്‍ പറയുന്നത് ഇങ്ങനെയാണ്- 'റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വാടക കരാറുകള്‍ പുതുക്കുമ്പോള്‍, ദുബൈ എമിറേറ്റിലെ റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടിയുടെ വാടക വര്‍ധനവിന്റെ പരമാവധി ശതമാനം ഇപ്രകാരമായിരിക്കും:

എ. റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ വാടക സമാന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ശരാശരി വാടക മൂല്യത്തേക്കാള്‍ 10 ശതമാനം വരെ കുറവാണെങ്കില്‍ വാടക വര്‍ധനവ് ഉണ്ടാകില്ല.
ബി. സമാന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ശരാശരി വാടക മൂല്യത്തേക്കാള്‍ പതിനൊന്ന് ശതമാനം മുതല്‍ ഇരുപത് ശതമാനം വരെ വാടക കുറവാണെങ്കില്‍, റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി യൂണിറ്റിന്റെ വാടകയുടെ അഞ്ച് ശതമാനമായിരിക്കും.
സി. സമാന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ശരാശരി വാടക മൂല്യത്തേക്കാള്‍ ഇരുപത്തിയൊന്ന് ശതമാനം മുതല്‍ മുപ്പത് ശതമാനം വരെ വാടക കുറവാണെങ്കില്‍, റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി യൂണിറ്റിന്റെ വാടകയുടെ പത്ത് ശതമാനമായിരിക്കും.
ഡി. സമാന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ശരാശരി വാടക മൂല്യത്തേക്കാള്‍ മുപ്പത്തിയൊന്ന് ശതമാനം മുതല്‍ നാല്പത് ശതമാനം വരെ വാടക കുറവാണെങ്കില്‍, റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി യൂണിറ്റിന്റെ വാടകയുടെ പതിനഞ്ച് ശതമാനമായിരിക്കും.
ഇ. സമാന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ശരാശരി വാടക മൂല്യത്തേക്കാള്‍ നാല്‍പ്പത് ശതമാനത്തില്‍ കൂടുതല്‍ വാടക കുറവാണെങ്കില്‍, റിയല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടി യൂണിറ്റിന്റെ വാടകയുടെ ഇരുപത് ശതമാനമായിരിക്കും

ദുബൈയിലെ സമാന പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ ശരാശരി വാടകയെയാണ് ശരാശരി വാടക മൂല്യം സൂചിപ്പിക്കുന്നത്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി ഏജന്‍സി (RERA) അംഗീകരിച്ച 'ദുബൈ എമിറേറ്റിന്റെ റെന്റല്‍ ഇന്‍ഡക്‌സ്' അനുസരിച്ചാണ് ശരാശരി വാടക മൂല്യം നിര്‍ണ്ണയിക്കുന്നത്. ദുബൈ വാടക വര്‍ധനവ് നിയമത്തിലെ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 3 പ്രകാരമാണിത്.

കൂടാതെ, ദുബൈയിലെ റെസിഡന്‍ഷ്യല്‍ പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളുടെ വാടക വര്‍ധനവും കുറവും RERA ആണ് തീരുമാനിക്കുന്നത്. ദുബൈ എമിറേറ്റിലെ കെട്ടിട ഉടമകളും വാടകക്കാരും തമ്മിലുള്ള ബന്ധം നിയന്ത്രിക്കുന്ന 2007 ലെ 26ാം നമ്പര്‍ നിയമത്തിലെ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 10 പ്രകാരം, 'എമിറേറ്റിലെ നിലവിലുള്ള സാമ്പത്തിക സാഹചര്യത്തിന്റെ ആവശ്യകതകള്‍ക്ക് അനുസൃതമായി എമിറേറ്റിലെ വാടക വര്‍ധനവിന്റെ ശതമാനവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട മാനദണ്ഡങ്ങള്‍ സ്ഥാപിക്കാന്‍ RERAയ്ക്ക് അധികാരമുണ്ടായിരിക്കും'.

വാടക കരാര്‍ പുതുക്കുന്ന സമയത്ത്, വീട്ടുടമസ്ഥനും വാടകക്കാരനും വാടക ഉള്‍പ്പെടെയുള്ള നിബന്ധനകള്‍ ചര്‍ച്ച ചെയ്ത് ഭേദഗതി ചെയ്യാവുന്നതാണ്. അവര്‍ക്ക് യോജിക്കാന്‍ കഴിയുന്നില്ലെങ്കില്‍, നിര്‍ദ്ദിഷ്ട മാനദണ്ഡങ്ങള്‍ അടിസ്ഥാനമാക്കി ന്യായമായ വാടക എന്തായിരിക്കണമെന്ന് ട്രൈബ്യൂണലിന് തീരുമാനിക്കാം.

കൂടാതെ, വാടക നിബന്ധനകളില്‍ മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്താന്‍ ഏതെങ്കിലും കക്ഷി ആഗ്രഹിക്കുന്നുവെങ്കില്‍, വാടക കരാര്‍ അവസാനിക്കുന്നതിന് 90 ദിവസം മുമ്പെങ്കിലും അവര്‍ മറ്റേ കക്ഷിയെ അറിയിക്കേണ്ടതുണ്ട്. ദുബൈ എമിറേറ്റിലെ കെട്ടിട ഉടമകളും വാടകക്കാരും തമ്മിലുള്ള ബന്ധം നിയന്ത്രിക്കുന്നതിനുള്ള 2007 ലെ 26ാം നമ്പര്‍ നിയമം ഭേദഗതി ചെയ്യുന്ന 2008 ലെ 33ാം നമ്പര്‍ നിയമത്തിലെ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 13 ഉം 14 ഉം അനുസരിച്ചാണിത്.

ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 13

വാടക കരാര്‍ പുതുക്കുന്നതിനുള്ള ഉദ്ദേശ്യങ്ങള്‍ക്കായി, വാടക കരാറിന്റെ കാലാവധി അവസാനിക്കുന്നതിന് മുമ്പ്, വീട്ടുടമസ്ഥനും വാടകക്കാരനും അതിന്റെ ഏതെങ്കിലും നിബന്ധനകളില്‍ ഭേദഗതി വരുത്തുകയോ വാടക വര്‍ധിപ്പിക്കുന്നതോ കുറയ്ക്കുന്നതോ പുനഃപരിശോധിക്കുകയോ ചെയ്യാം. ഇക്കാര്യത്തില്‍ വീട്ടുടമസ്ഥനും വാടകക്കാരനും ഒരു കരാറിലെത്താന്‍ കഴിഞ്ഞില്ലെങ്കില്‍, ഈ നിയമത്തിലെ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ (9) ല്‍ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന മാനദണ്ഡങ്ങള്‍ കണക്കിലെടുത്ത് ട്രൈബ്യൂണലിന് ന്യായമായ വാടക നിര്‍ണ്ണയിക്കാവുന്നതാണ്.

ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ 14
വാടക കരാറിലെ കക്ഷികള്‍ മറ്റുവിധത്തില്‍ സമ്മതിച്ചില്ലെങ്കില്‍, ഈ നിയമത്തിലെ ആര്‍ട്ടിക്കിള്‍ (13) അനുസരിച്ച് ഏതെങ്കിലും കക്ഷി അതിന്റെ നിബന്ധനകളില്‍ ഏതെങ്കിലും ഭേദഗതി ചെയ്യാന്‍ ആഗ്രഹിക്കുന്നുവെങ്കില്‍, വാടക കരാര്‍ കാലഹരണപ്പെടുന്ന തീയതിക്ക് 90 ദിവസത്തില്‍ കുറയാത്ത പക്ഷം ആ ഉദ്ദേശ്യം ആ കക്ഷി മറ്റേ കക്ഷിയെ അറിയിക്കണം.

വീട്ടുടമസ്ഥന്‍ ആവശ്യമായ 90 ദിവസത്തെ അറിയിപ്പ് നല്‍കുകയും മുന്‍ സൂചിക വര്‍ധനവിനെ പിന്തുണയ്ക്കുകയും പുതിയ സൂചിക പിന്തുണയ്ക്കാതിരിക്കുകയും ചെയ്ത സന്ദര്‍ഭങ്ങളില്‍, പുതുക്കല്‍ തീയതി ഏത് സൂചികയാണ് ബാധകമെന്ന് നിര്‍ണ്ണയിക്കും. 2025 ന് മുമ്പ് കരാര്‍ പുതുക്കിയിട്ടുണ്ടെങ്കില്‍ മുമ്പത്തെ സൂചിക ബാധകമാകും. 2025 ല്‍ കരാര്‍ പുതുക്കുകയാണെങ്കില്‍ പുതിയ സൂചികയാണ് ബാധകമാകുക. മുകളില്‍ പറഞ്ഞവയുടെ അടിസ്ഥാനത്തില്‍, RERA വാടക വര്‍ധനവ് അനുവദിക്കുകയാണെങ്കില്‍ മാത്രമേ നിങ്ങളുടെ വീട്ടുടമസ്ഥന് വാടക വര്‍ധിപ്പിക്കാന്‍ കഴിയൂ.